הרעיון בהשקעה בנדל"ן מניב הוא שהתשואה שתתקבל לאורך זמן מהנכס, תהיה גבוהה מעלות הריבית שהבנק גובה למימון העסקה.
לפני רכישת הנכס עליכם לאמת את כל המידע שהבעלים מספק לכם אודת ההכנסה של הנכס וההוצאות השונות, בקשו מבעל הנכס העתקי חוזים של דיירים קודמים, כדאי ומומלץ לוודא את ההכנסה מראש ולא לאחר שרכשתם את הנכס, כי זה יכול להיות מאוחר מידי
ישנם 3 סוגי הכנסות לכל נכס :
הכנסה ממשית
סך ההכנסה שהנכס הניב ב-12 חודשים האחרונים.
הכנסה פוטנציאלית ממשית
סך ההכנסה שהנכס יכול היה להניב ב-12 חודשים האחרונים ובעל הנכס יכול היה לנצל את כל הזדמנויות ההכנסה.
הכנסה פוטנציאלית עתידית
סך ההכנסה שהנכס יכול להניב, לפי שער שכ"ד של היום.
בדרך כלל, בעלי נכסים ינסו למכור את הנכס שלהם לפי ההכנסה הפוטנציאלית העתידית, עליכם לקנות את הנכס בהתבסס על ההכנסה הממשית הנוכחית.
כאשר אתם רוכשים נכס בהתבסס על ההכנסה הממשית, אתם למעשה מנצלים את מיטב הכסף שלכם
ומתחילים לנהל את הנכס החדש שלכם, לפי מצבו הנוכחי ולא בהתבסס על הכנסות עתידיות דמיוניות.
ההוצאות החלות על הנכס
בדו"ח רווח / הפסד של הנכס יש לכם את כל ההוצאות שהנכס הוציא במהלך השנה האחרונה.
ההוצאות שניתן למצוא בדרך כלל הן :
– שיפוצים ותחזוקה
– שירותים
– מיסים
– ביטוח
– הוצאות בלתי צפויות.
שיפוצים ותחזוקה
לרוב המוכרים ינסו לשכנע אתכם שעלויות השיפוצים והתחזוקה ירדו במשך הזמן, זה לא תמיד נכון, בד"כ עלויות של שיפוצים ותחזוקה עולות עם הזמן, לא יורדות.
שירותים
תשלומי דמי ניהול, אם אתם חושדים שבדוח רווח / הפסד השירותים אינם מציאותיים, אתם יכולים ליצור קשר עם החברה שמספקת את השירותים השונים למבנה ולשאול אותם מהי עלות השירותים לשנה האחרונה…
מיסים
המיסים הם קבועים, הם נקבעים ע"י הממשלה.
מס רכישה – מס החל על הקונה, על רכישת זכויות במקרקעין.
מס הרכישה מתווסף לתשלום הקונה, עבור הנכס הנרכש בנוסף לערך הנדל"ן.
גובה מס הרכישה אינו קבוע ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה, עפ"י מדרגות שמעדכן משרד האוצר, פעם בשנה בהתאם לעליית המדד.
נתון חשוב מאוד למוכר ולרוכש !
בחוק מיסוי מקרקעין, קיימת הוראה דרקונית הקובעת, שבעת מכירת נכס יש להפחית משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח לא רק את הפחת, אשר הותר למוכר בניכוי ממס הכנסה במשך כל תקופת בעלותו בנכס, אלא גם את סכומי הפחת שיכול היה המוכר לדרוש ממס הכנסה במשך כל אותן שנים, אפילו אם לא דרש אותם בפועל.
כתוצאה מכך, מוכר אשר לא ניצל את זכותו לתבוע פחת ממס הכנסה- בין מחמת בורות ובין מחמת העובדה, שבפועל לא ניתן היה לנצל זכותו זו- נמצא לוקה פעמיים:
פעם אחת הוא נענש בכך שהוא שילם כל השנים מס הכנסה גבוה יותר, מהמס בו הוא היה מתחייב אילו הותר לו לנכות פחת, בפעם השניה הוא נענש בעת המכירה, בתשלום מס שבח בסכום גבוה באופן משמעותי, (ההולך וגדל ככל שחלפו יותר שנים בין מועד הרכישה למועד המכירה) מהסכום בו הוא היה אמור לשלם, בהתחשב ברווח הריאלי האמיתי שהיה לו במכירת הנכס.
ביטוח
ביטוח משתנה מחברה לחברה, כדאי לפנות לכמה סוכני ביטוח, לבקש מהם הצעות על הנכס אותו אתם בוחנים ולהשתמש בהצעה הטובה ביותר, כנתונים לתחזית ההוצאות.
הוצאות בלתי צפויות
בדיוק כמו שזה נשמע, אלו הם הוצאות שאינם צפויות.
חידוש הלובי, חידוש המעלית, חידוש תאי השרותים בקומה, שטיחים, פרקט, מיזוג ועוד.
ישנן הוצאות שחלות על חברת הניהול של המבנה, יש להפריד אותן מהוצאות שלכם כבעלי הנכס.
חישוב שוווי הנכס
כדי לחשב כמה הנכס שווה באמת, תחלקו את ההכנסה נטו (מספר שכבר הערכנו) בשיעור ההיוון (תשואה) של נכס נדל"ן מסוים בשוק בו אנו רוצים להשקיע.
שיעור ההיוון הממוצע של נכס נדל"ן מסחרי בארץ, הוא כ- 7-9%, זהו שיעור ההיוון הסטנדרטי שבו השתמש המתווך המקומי.
איך אנחנו מחשבים את שיעור ההיוון ?
שיעור ההיוון הוא מדד של היחס בין ההכנסה נטו שהנכס מניב והמחיר מכירה שלו.
שיעור ההיוון של הנכס מודד למעשה, עד כמה מהר ההשקעה תכסה את עצמה.
לדוגמה: אם משרד נרכש ב 2,000,000 ש"ח והוא מניב 200,000 ש"ח הכנסה נטו שנתית,
אז אנחנו נחשב:
200,000 חלקי 2,000,000, את התוצאה מכפילים ב-100, שיעור ההיוון (תשואה)
של הנכס הוא 10%
כדי לדעת מהו שווי הנכס אנחנו נחלק את ההכנסה נטו, שנתית שלנו, בשיעור ההיוון.
לדוגמה: אם המוכר אמר שהוא מציע את הנכס למכירה ב-900,000 ש”ח
וההכנסה נטו שנתית,של הנכס היא 60,000 ש"ח מהו שיעור ההיוון?
לכן אנחנו נחשב
60,000 חלקי 900,000 התוצאה כפול 100 שווה 6.6%(שיעור ההיוון, תשואה של הנכס)
כדי לדעת מהו שוווי הנכס הנכון, עלינו לחשב:
60,000 חלקי 6.6% שווה 909,000 ש”ח
למעשה, במקרה הזה, המוכר מבקש פחות ממה שהנכס שווה והוא לא שם לב כלל…
ישנם מאות אלפי מוכרים בעולם, שאינם יודעים את השווי האמיתי של הנכס שלהם, בהתבסס על שיעור ההיוון שלהם, הידעתם שהם לא מחשבים כלל את החישוב הזה?
צוות wenadlan ישמח לעמוד לרשותכם, לעזור ולייעץ ברכישה/השכרה בתחום הנדל"ן העסקי
